Les passoires thermiques correspondent aux logements classés F et G sur le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). La loi climat et résilience du 22 août 2021 prévoit qu’ils soient interdits à la location de manière progressive.
L’interdiction de mise en location des passoires thermiques étiquetées G s’applique aux baux signés, renouvelés ou reconduits tacitement depuis le 1er janvier 2025.
Si vous avez conclu un contrat avant cette date, vous pouvez continuer à louer votre logement. C’est seulement à la fin du bail (renouvellement ou reconduction tacite) que l’interdiction va prendre effet3.
Quel DPE est valable ?
Jusqu’au 31 décembre 2027, les logements classés A, B, C, D, E et F peuvent être mis en location en toute légalité.
Il y a 3 raisons principales4 :
L’objectif du gouvernement à terme est d’éliminer toutes les passoires thermiques en incitant leurs propriétaires à réaliser des travaux d’isolation.
Bon à savoir !
Les maisons ou appartements étiquetés F ou G se louent à des prix plus bas que leurs homologues qui ont un meilleur DPE (5).
Autre mesure prise par l’État pour éradiquer les passoires thermiques, les loyers des habitations classées F sur le DPE ne peuvent plus être augmentés lors :
Elle s’applique aux baux conclus à partir du 24 août 2022.
Il est également interdit de revoir, en cours de bail, les loyers des logements étiquetés F et G dont les contrats de location ont été signés avant le 1er janvier 20256.
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Un arrêté publié le 20 avril 2024 et entré en vigueur le 1er juillet 2024 change les seuils des étiquettes pour les habitations de moins de 40 m2.
La nouvelle surface prise en compte dans le calcul du DPE comprend désormais :
Si le DPE de votre logement a été effectué entre le 1er juillet 2021 et le 1er juillet 2024, il peut être revu. Il est possible que votre habitation sorte du statut de passoire thermique ou passe d’une catégorie G à F et que vous soyez donc autorisé à la louer7.
Si le logement dans lequel vous vivez n’est pas décent d’un point de vue énergétique selon la loi, vous pouvez faire valoir vos droits.
Vous devez adresser à votre propriétaire un courrier recommandé avec avis de réception listant les signes de non-conformité8.
Le saviez-vous ?
Votre propriétaire a l’obligation de vous fournir le DPE valide du logement où vous habitez. N’hésitez pas à le demander (9).
Vous voilà au fait de ce qui est autorisé ou non concernant la location des passoires thermiques.
Vous êtes propriétaire et envisagez de vous séparer de votre maison ou appartement classé F ou G ? Découvrez notre sujet consacré à la vente des passoires thermiques.
1. Depuis le 1er janvier 2025, il est interdit de mettre en location des logements étiquetés G sur le diagnostic de performance énergétique. Ces biens immobiliers énergivores, aussi appelés passoires thermiques, sont désormais considérés comme non décents. Cette interdiction de location s’applique aux contrats de location signés à partir du début de l’année 2025.
2. Un logement est considéré comme une passoire thermique s’il obtient une étiquette F ou G [sur le diagnostic de performance énergétique](https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F16096). Ce type de logement dispose généralement d'une mauvaise isolation et nécessite une consommation importante de chauffage. La loi « climat et résilience » du 22 août 2021 prévoit une interdiction progressive de la location des passoires thermiques. Il y est ainsi indiqué que :
à compter du 1er janvier 2025, les logements étiquetés G sur le DPE sont considérés comme non décents ;
à compter du 1er janvier 2028, les logements étiquetés F sur le DPE sont considérés comme non décents.
À partir du 1er janvier 2034, les logements étiquetés E sur le DPE seront eux aussi considérés comme non décents ; ils ne pourront donc plus être loués.
Source : https://www.service-public.fr/particuliers/actualites/A17975
2 L’interdiction de louer des logements classés G s’applique aux contrats de location signés, renouvelés ou reconduits tacitement à compter du 1er janvier 2025. Si vous avez signé un contrat de location avant le 1er janvier 2025, votre logement n’est donc pas concerné par cette interdiction de louer des biens immobiliers étiquetés G. En revanche, l’interdiction s’appliquera au moment du renouvellement ou de la reconduction tacite de votre contrat (généralement les baux d'habitation ont une durée de 3 ans puis peuvent être tacitement reconduits tous les 3 ans).
Source : https://www.service-public.fr/particuliers/actualites/A17975
3 (5) Pourquoi interdire les passoires thermiques à la location ?
La faible isolation qui caractérise les passoires thermiques est source d'inconfort pour leurs occupantes et occupants tout au long de l'année. Les logements sont trop chauds en été, et trop froids en hiver. Ils sont également souvent humides, ce qui entraîne un risque sanitaire.
En outre, cette faible isolation est synonyme de surconsommation. Pour chauffer correctement une passoire thermique, il faut dépenser davantage d'énergie pour compenser la déperdition de chaleur, souvent avec un ou plusieurs radiateurs d'appoint. Ceci présente plusieurs inconvénients :
- D'une part, cela augmente considérablement le montant de la facture énergétique. Les occupants peuvent se retrouver avec des sommes importantes à débourser.
- D'autre part, un [logement classé F ou G](https://copropriete.hellio.com/blog/actualites/interdiction-location-dpe-f-g) se vend ou se loue moins bien sur le marché. Il est presque automatiquement décoté. À l’inverse, les habitations classées A ou B (bâtiment basse consommation, BBC) sont mieux valorisées. C’est ce qu’on appelle la valeur verte d’un logement.
- Enfin, les passoires thermiques contribuent pleinement au dérèglement climatique, avec des émissions de gaz à effet de serre largement au-dessus de la moyenne.
Source : https://copropriete.hellio.com/blog/actualites/interdiction-location-passoires-thermiques
4 Gel des loyers des logements classés en F et G depuis le 24 août 2022
Pour les contrats de location de logements classés F et G, conclus à compter du 24 août 2022, il est interdit d’augmenter le loyer lors du renouvellement du bail ou de la remise en location. Il est également interdit de réviser le loyer en cours de bail.
Source : https://agirpourlatransition.ademe.fr/particuliers/maison/travaux/interdiction-location-gels-loyers-passoires-energetiques
5 Nouveaux seuils pour les surfaces inférieures à 40 m2
L'arrêté publié le 20 avril 2024 modifie les seuils des étiquettes pour les logements de moins de 40 m2 de surface de référence, ainsi que l'appellation de la surface utilisée dans le DPE. Le texte modifie l'arrêté du 31 mars 2021 et entre en vigueur au 1er juillet 2024.
Il précise que la surface prise en compte est « la surface de référence du bâtiment. Cette surface est la surface habitable du bâtiment, à laquelle sont ajoutées les surfaces des vérandas chauffées ainsi que les surfaces des locaux chauffés pour l'usage principal d'occupation humaine, d'une hauteur sous plafond d'au moins 1,80 m. »
Les DPE qui ont été réalisés entre le 1er juillet 2021 et le 1er juillet 2024 sur des logements de surface de référence inférieure ou égale à 40 m2 peuvent faire l'objet d'un document qui atteste de la nouvelle étiquette du DPE. En l'absence de nouvelle attestation, le DPE produit initialement reste valable.
Cette mesure, qui concerne plus particulièrement les petites surfaces, vise à faire sortir un certain nombre d'habitations de la catégorie des « passoires thermiques » (catégories F et G du DPE) et de lever l'interdiction à la location prévue sur ces logements pour laisser le temps aux propriétaires d'envisager leur rénovation. 140 000 logements sont concernés.
Source : https://www.service-public.fr/particuliers/actualites/A17154
6 Si un logement ne répond pas aux conditions de décence, notamment sur le plan énergétique, en tant que locataire, vous disposez de recours pour faire valoir vos droits. Vous devez notamment indiquer au propriétaire, si possible par courrier recommandé avec avis de réception, les signes de non-conformité du logement aux critères de décence (vous pouvez voir l’ensemble des démarches à réaliser [sur notre fiche pratique « Logement à louer décent »](https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2042), section « recours du locataire en cas de non-décence »). Source : https://www.service-public.fr/particuliers/actualites/A17975
7 Lorsque vous louez un logement, le propriétaire doit obligatoirement vous fournir un DPE valide dans le dossier de diagnostic technique. Si vous êtes locataire avec un bail en cours, vous êtes en droit de réclamer à votre propriétaire (ou à l'agence immobilière) un DPE afin d'évaluer la décence de votre logement, notamment lors de la reconduction tacite de votre contrat de location. Source : https://www.service-public.fr/particuliers/actualites/A17975
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