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Logement 17/12/2024

Les critères à prendre en compte lors de l’achat d’une maison 

criteres achat maison
Vous vous lancez dans un achat immobilier ? Pour éviter les mauvaises surprises, il est important de bien définir votre projet et d’être attentif à certains éléments. Or tous ne sont pas si évidents. On vous éclaire sur les critères d’achat d’une maison, les points à vérifier et les questions à poser pendant les visites pour faire le bon choix.

Quels sont les critères pour acheter (ou louer) une maison ?

La localisation du logement

L’emplacement est le premier critère d’achat d’une maison parce qu’il permet de délimiter la zone de recherche. De plus, l’endroit où se trouve le logement a une incidence sur :

  • la qualité de vie (temps de trajet, proximité des commerces, services, commodités, espaces verts, lieux de loisirs et de culture, etc.) ;
  • son prix au mètre carré1, ce qui implique d’être au clair sur le budget (apport et éventuel emprunt).

Prenez une carte et repérez les communes qui pourraient répondre à vos attentes.

Les caractéristiques du bien2

Ensuite, listez vos besoins :

  • type de logement : neuf ou ancien, maison ou appartement, avec étage ou de plain-pied ;
  • à l’étage ou en rez-de-chaussée ;
  • superficie (du bien et éventuellement du terrain) ;
  • exposition ;
  • nombre de pièces ;
  • présence d’un jardin/balcon ;
  • accès à un parking, ascenseur, etc.

Distinguez les critères d’achat pour votre future maison que vous considérez comme indispensables de ceux sur lesquels vous seriez prêt à faire des concessions.

Quels sont les points à vérifier avant d'acheter (ou louer) une maison

Une fois ces caractéristiques en tête, il est temps de vous consacrer aux recherches.

L’état général du logement3

Pour déceler un vice caché et anticiper d’éventuels travaux, prêtez attention à l’état intérieur et extérieur du logement.

Demandez à visiter les combles, même s’ils ne sont pas aménagés, afin de vous assurer du bon état de la charpente. Contrôlez l’étanchéité de la toiture en vérifiant qu’il ne manque pas de tuiles ou d’ardoises4 et qu’elle est dépourvue de mousse.

Regardez également l’état :

  • du gros œuvre (la présence de fissures doit vous alerter) ;
  • des installations électriques, du chauffage et de la plomberie ;
  • de l’isolation phonique et thermique. Il existe des astuces pour repérer facilement les signes d'une maison mal isolée.

En cas de doute, n’hésitez pas à solliciter un professionnel du bâtiment.

À noter : si vous visitez un appartement, pensez à vérifier l’état des parties communes.

Les diagnostics immobiliers5

Les diagnostics immobiliers, fournis par le vendeur, sont une précieuse source d’information sur la qualité et la sécurité du logement.

  • Le diagnostic de performance énergétique (DPE) : indique la consommation d’énergie du logement et son impact sur l’environnement. Un audit de performance énergétique est effectué en complément pour une passoire thermique (classée F ou G).

  • Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) : mesure la concentration en plomb des revêtements du logement. Ce diagnostic doit être réalisé si le logement a été construit avant 1949.

  • L’état d’amiante : permet de détecter la présence d’amiante. Il est obligatoire dès lors que le permis de construire du bien a été délivré avant le 1er juillet 1997.

  • Le diagnostic termites, à effectuer seulement si la maison se trouve dans une zone déclarée infestée ou à risque.

  • L’état de l’installation intérieure de gaz et/ou d’électricité : évalue les risques pour la sécurité des personnes. Il est obligatoire dans le cas d’une installation qui a plus de 15 ans.

  • L’état de l’installation d’assainissement non collectif : contrôle le dispositif d’une maison non raccordée au réseau public de collecte des eaux usées.

  • L’état des risques et pollutions (ERP) : estime les risques naturels, technologiques, miniers et sismiques auxquels le bien est exposé.

  • Le diagnostic bruit : mesure les nuisances sonores aériennes dans un logement situé près d’un aéroport.

  • Le carnet d’information du logement (CIL) : détaille les caractéristiques techniques du bien (plans, schémas et descriptifs des réseaux d’eau, électricité, gaz et aération, notices de fonctionnement, maintenance et entretien des équipements, liste des matériaux utilisés pour la construction, etc.). Il est exigé si une demande d’autorisation d’urbanisme (permis de construire ou déclaration préalable) a été déposée depuis le 1er janvier 2023.

Quelles sont les questions à poser pour acheter (ou louer) une maison ?

Idéalement, réfléchissez-y avant les visites et préparez une check-list pour ne rien oublier. Voici quelques pistes.

Comment est la vie de quartier6 ?

Allez sonner chez vos potentiels futurs voisins ou le gardien de l’immeuble et demandez-leur :

  • s’il apprécient de vivre ici ;
  • quels moyens de transport ils utilisent au quotidien ;
  • quelles sont les nuisances sonores ;
  • s’il y a des problèmes de voisinage ;
  • quelle est la réactivité du syndic et la qualité de l’entente entre les copropriétaires si vous visitez un appartement.

Quel est le budget mensuel d’énergie ?

Pour le connaître, récupérez auprès du vendeur une copie des factures de gaz/électricité du logement, plus précises que l’estimation du DPE7.

Assurez-vous que l'énergie utilisée soit adaptée au logement. Par exemple, évitez les grandes maisons avec de grandes pièces chauffées à l'électricité car vous risquez de recevoir des factures salées.

Bon à savoir !

Si le logement n’est pas raccordé au réseau de gaz, il est probable qu’il soit équipé d’une citerne de propane. Cette solution a de nombreux avantages. Elle est : ✔ multi-usages (chauffage, cuisson, production d‘eau chaude sanitaire ; ✔ performante d’un point de vue énergétique ;  ✔confortable à utiliser. Renseignez-vous sur la capacité de la cuve et le contrat conclu avec le fournisseur de gaz.

Quel est le montant de la taxe foncière8 ?

Quand on parle du prix d’un logement, on s’arrête souvent au prix de vente. Informez-vous également sur la taxe foncière. Selon la commune et les caractéristiques du bien, elle peut représenter un poste de dépense important.

Y a-t-il un projet d’aménagement urbain ou de construction à proximité9 ?

C’est une information essentielle car certains projets font prendre de la valeur à une maison et d’autres lui en font perdre. Pour avoir une réponse fiable, posez la question directement à la mairie.

Quels sont les "plus" d'une maison ?

Le piège fréquent lors de l’achat d’un logement ? Ne pas penser à la revente. Voici des exemples d’équipements qui donnent de la valeur à un bien10 :

  • la domotique ;
  • un système de chauffage moderne et peu énergivore comme la chaudière à très haute performance énergétique THPE. Associé à un plancher chauffant, c’est un argument de vente intéressant.
  • des prestations de qualité (architecture, matériaux utilisés) ;
  • un extérieur aménagé (terrasse, véranda, piscine).

Vous savez tout sur les critères d’achat d’une maison à considérer pour bien la choisir.

Vous êtes pressé par le temps ou préférez anticiper ? Renseignez-vous d’ores et déjà sur les démarches à effectuer pour emménager dans un logement.

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1. « Selon le célèbre adage, les trois critères essentiels à prendre en compte dans sa quête du bien idéal sont « l’emplacement, l’emplacement et... l’emplacement ! ». Un paramètre déterminant pour la qualité de vie au quotidien, mais qui influe aussi directement sur le prix du bien et la valeur de son investissement à terme. Alors pour bien définir sa zone de recherche, il convient de privilégier les qualités incontournables que doit présenter ce secteur pour être en parfaite adéquation avec ses modes de vie et ses projets :
- Le temps de trajet – en voiture ou en transports en commun –, entre le lieu de vie et le lieu de travail sera le déterminant n° 1 pour les actifs amenés à se déplacer quotidiennement.
- La proximité des commerces, services, infrastructures et autres commodités – tout comme celle d’écoles, et souvent de « bonnes écoles » pour les familles – reste capitale pour cette catégorie de la population, tout comme pour les [seniors](https://edito.seloger.com/actualites/france/budget-emplacement-duree-d-emprunt-zoom-francais-deviennent-proprietaires-apres) et les retraités dynamiques qui rechignent à emprunter leur véhicule à tout-va et qui ont besoin de tout avoir à portée de main.
- La présence de lieux de vie, de loisirs et de culture est aussi une priorité pour de nombreux profils, tout comme la proximité d’espaces verts pour les citadins qui ont besoin de troquer régulièrement le béton par un peu de nature ou de pratiquer du sport en plein air sans faire de longs trajets ». : https://edito.seloger.com/conseils-d-experts/acheter/principaux-criteres-prendre-compte-lors-de-recherche-d-un-bien
2. « Critère n° 3 : choisir la surface et le profil du bien

Maintenant que l’emplacement et le budget sont clairement définis, place aux besoins clés actuels et futurs pour détailler le profil du bien convoité et sa surface a minima. Si la taille du bien, le nombres de pièces et de chambres, ainsi que le type de logement (maison ou appartement) comptent parmi les fondamentaux, il est important de préparer une liste pour faire le tri entre ses besoins prioritaires et les plus accessoires, question de garder une certaine flexibilité dans ses recherches et élargir le spectre des opportunités : neuf ou ancien, avec ou sans travaux, présence d’un extérieur, d’un parking, d’un [ascenseur](https://edito.seloger.com/actualites/france/1-francais-sur-2-considere-qu-un-ascenseur-est-un-critere-decisif-pour-acheter-un-logement-article-23214.html), exposition, luminosité, vue.... » : https://edito.seloger.com/conseils-d-experts/acheter/principaux-criteres-prendre-compte-lors-de-recherche-d-un-bien

3. « Lors de votre visite du bien, plusieurs points sont à vérifier :
- L’état la charpente, l’idéal étant de pouvoir visiter les combles, même s’ils ne sont pas habitables.
- L’état de la toiture ****qui doit bien sûr être étanche, dépourvue de mousse, etc.
- L’état du gros œuvre ****pour détecter d’éventuelles fissures par exemple.
- L**’**état des installations électriques, de [chauffage](https://www.manomano.fr/conseil/comment-choisir-un-chauffage-de-salle-de-bains-5573) ([chaudière](https://www.manomano.fr/conseil/comment-choisir-sa-chaudiere-2864), [radiateurs](https://www.manomano.fr/conseil/quel-radiateur-pour-quelle-piece-d-habitation-6892), [cheminée](https://www.manomano.fr/conseil/comment-choisir-sa-cheminee-2492), [poêle à bois](https://www.manomano.fr/conseil/comment-choisir-un-poele-a-bois-2493), etc.), ainsi que celui de la plomberie.
- La qualité de l’isolation. Si le DPE vous révèle la performance énergétique de la maison, vérifiez également l’état de son [isolation phonique](https://www.manomano.fr/conseil/comment-choisir-son-isolation-2588) avec l’extérieur, mais aussi entre les différentes pièces et étages. Si vous avez un doute, vous pouvez toujours faire appel à un professionnel du bâtiment. » : https://www.manomano.fr/conseil/10-points-a-verifier-avant-d-acheter-une-maison-6976
4. « Examinez la couverture

Autre étape importante, qui est le contrôle des tuiles ou des ardoises**.** Vérifiez bien à l’aide de jumelles, les tuiles ou les ardoises manquantes ou cassées car elles participent à l’étanchéité de la maison « : https://secondsouffle.co/index.php/2020/10/09/controler-letat-de-la-toiture-avant-un-achat-immobilier/

5. https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F36759
6. « Vous êtes sur le point d’investir dans l’immobilier locatif, et vous organisez des visites de biens ? Ne vous en tenez pas uniquement à la visite de l’appartement. En effet, il est souvent conseillé de vous renseigner sur le voisinage avant de faire votre offre d’achat. On vous partage aujourd’hui le top 10 des questions à poser à vos potentiels futurs voisins.

Y a-t-il des nuisances sonores ? Le degré de résistance aux nuisances sonores est propre à chacun, mais cette question reste intéressante pour savoir si le voisinage est plutôt bruyant, fêtard ou calme. Certains agents immobiliers conseillent même de se rendre dans l’immeuble à différents horaires de la journée pour constater des potentielles nuisances.

Quelle est la réactivité du syndic ?

Y a-t-il des problèmes de voisinage ?

L’ascenseur tombe en panne ? Un dégât des eaux est constaté dans la cage d’escalier ? Une porte commune est bloquée ? Sous quels délais le syndic va-t-il régler ces petits problèmes du quotidien ? Ces cas concrets nécessitent la réactivité du syndic, et les copropriétaires seront les mieux placés pour vous en tenir informé. » : https://www.bevouac.com/blog/10-questions-voisins-avant-investir-immobilier

7. ‍« Pour connaître le budget chauffage, demandez au vendeur la copie de la facture électricité, fioul, gaz, plus précis que l’approche de consommation faite dans le Diagnostic DPE. » : https://www.conseilachatventeimmo.fr/achat-d-un-bien-immobilier-quels-documents-demander-au-vendeur/#:~:text=Pour%20connaitre%20le%20budget%20chauffage,faite%20dans%20le%20Diagnostic%20DPE.
Les questions sur les frais annexes à prévoir

« Le montant de la taxe foncière

De même, la **taxe foncière**, qui est un impôt local, varie en fonction de plusieurs critères (la superficie du logement et du terrain, le quartier, l'état d'entretien du batî...). En connaissant ce montant, vous pouvez mieux anticiper vos dépenses. » : https://www.anil.org/parole-expert-logement-questions-visite-acheter-logement-maison/

8. Les évolutions du quartier prévues

« Des projets d'aménagement ou de construction peuvent avoir été prévus dans votre quartier**,** certains peuvent présenter des atouts pour votre achat, mais d'autres peuvent nuire à votre tranquillité. Il est donc important de se renseigner sur les transformations prévues dans le quartier (auprès de la mairie par exemple) » : https://www.anil.org/parole-expert-logement-questions-visite-acheter-logement-maison/

9. « Les équipements qui apportent de la valeur au logement : une maison connectée pour faire des économies d’énergie, des installations utilisant des énergies renouvelables, le choix de prestations de qualité, Un extérieur qui donne du cachet à la maison » : https://www.afedim.fr/fr/actualites-et-conseils/les-equipements-qui-apportent-de-la-valeur-au-logement.html